在二手房交易市場(chǎng)中，絕大數(shù)人的眼光都會(huì)集中到買(mǎi)賣雙方之間，房東將房屋在中介公司掛牌出售，等待心儀的買(mǎi)家前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。一方房產(chǎn)入手，一方資金到賬?？芍^是功德圓滿。但是，作為買(mǎi)賣雙方而言有可能忽略了一個(gè)群體的存在，那就是出售房屋中的“承租人”群體，作為承租人而言在房產(chǎn)交易時(shí)又有哪些法律賦予的權(quán)利呢？ 

一、買(mǎi)賣不破租賃  
     根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”

    最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買(mǎi)賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。

  簡(jiǎn)而言之就是，如果承租期限未到合同后約定時(shí)間，無(wú)論房東對(duì)于房屋作出買(mǎi)賣、贈(zèng)與或繼承的處分，都不影響承租人繼續(xù)承租的權(quán)利。承租人可以依據(jù)租賃合同居住到合同約定期限。對(duì)于房屋下家或者受贈(zèng)人都沒(méi)有權(quán)利將承租人驅(qū)趕出去，否則將承受不利的法律責(zé)任。

以案說(shuō)法

    王先生在選購(gòu)了一套二手房時(shí)，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個(gè)多月才到期，王先生以為購(gòu)買(mǎi)了房屋后就有權(quán)隨時(shí)要求承租人搬離，于是與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過(guò)戶手續(xù)。在拿到房產(chǎn)證以后就去找承租人主張房子已經(jīng)賣給自己了，租賃合同因房東變換，已經(jīng)喪失了存在的基礎(chǔ)。要求承租人搬離出“自己”的家，自己要重新裝修居住。但是，在與承租人交涉限期搬離的過(guò)程中，承租人提出法律上明文規(guī)定的“買(mǎi)賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租。新房東在承租期間無(wú)權(quán)撤銷租賃合同。并指責(zé)前業(yè)主和王先生沒(méi)有尊重其 “優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)請(qǐng)求原業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

    王先生對(duì)此不愿意相信，一紙?jiān)V狀直接將承租人起訴到法院要求承租人限期辦理自己家并承擔(dān)房產(chǎn)過(guò)戶后承租人繼續(xù)居住的房租。理想很美滿現(xiàn)實(shí)卻是格外的骨干。法院依據(jù)上述法律規(guī)定，判決租賃協(xié)議有效，最終經(jīng)法院斡旋，王先生與承租人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，王先生補(bǔ)償承租人5個(gè)月房租租金，承租人限期搬離房屋。但因?yàn)橥跸壬谫?gòu)買(mǎi)房屋時(shí)前業(yè)主已經(jīng)告知其租賃關(guān)系事實(shí)，因此在與王先生的交易行為中前業(yè)主不存在過(guò)失行為，不需承擔(dān)不利的法律后果。對(duì)承租人的補(bǔ)償只能王先生自己承擔(dān)。

承租人的權(quán)利到此就結(jié)束了嗎？并沒(méi)有！

    本案例中承租人首先以買(mǎi)賣不破租賃的法律原則反駁了王先生的主張，進(jìn)而又以前業(yè)主在房屋出售中沒(méi)有尊重其 “優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”，就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)請(qǐng)求原業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)又做何種解釋？

二、 承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。

(1)僅限于房屋租賃場(chǎng)合;

(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.

    《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效的，人民法院則不予支持。

    簡(jiǎn)而言之，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該租賃物的權(quán)利。無(wú)論承租人是否購(gòu)買(mǎi)房屋，房東都應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)通知承租人是否在同等條件下購(gòu)買(mǎi)房屋，若承租人明確放棄購(gòu)買(mǎi)則房東方可與他人正常交易。否則因?yàn)楦嬷?，房東需要承擔(dān)法律規(guī)定的賠償責(zé)任。

    回到本案中，前業(yè)主在出售房屋前未在合理期限內(nèi)告知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人有權(quán)利依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向房東主張經(jīng)濟(jì)賠償。誰(shuí)知承租人表示他也有意購(gòu)買(mǎi)該房，而房東未通知他就和王先生簽約無(wú)效，聲稱要向法院起訴。最終經(jīng)律師斡旋，房東與承租人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，房東返還其三個(gè)月的租金，以作為未在合理期間內(nèi)通知承租人的經(jīng)濟(jì)賠償。

律師提醒：根據(jù)我國(guó)《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經(jīng)出租，則應(yīng)在出售前通知承租人，以免橫生波折。

三、承租人權(quán)利行使的例外情形

（一）房屋買(mǎi)賣不破租賃的例外情形

1.房屋在出租前就已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人后來(lái)行使抵押權(quán)拍賣的。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失的，由承租人自己承擔(dān)。

這是因?yàn)椋盅簷?quán)屬于物權(quán)的范疇，而租賃屬于債權(quán)的范圍。在房屋抵押后再出租的，適用的是“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則，所以這種情況不適用于買(mǎi)賣不破租賃。

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租賃在后，則法院拍賣的時(shí)候不適用買(mǎi)賣不破租賃;如果房屋租賃在先，查封在后的，買(mǎi)賣不破租賃的規(guī)則仍可以適用。 房屋買(mǎi)賣不適合有限購(gòu)買(mǎi)權(quán)的例外情形 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條規(guī)定　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持：

1.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的；

2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的；

4.第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。