商品房逾期交房業(yè)主權(quán)益探討

京云律師事務(wù)所

2019-09-03 11:45:14

【摘要】近些年來(lái)，人們掀起一場(chǎng)又一場(chǎng)的購(gòu)房狂潮，但是隨之而來(lái)的問(wèn)題之一就是開(kāi)發(fā)商逾期交房，且此種現(xiàn)象在商品房買賣糾紛中所占的比重一直高居不下。在商品房買賣中，我們經(jīng)常聽(tīng)到開(kāi)

近些年來(lái)，人們掀起一場(chǎng)又一場(chǎng)的購(gòu)房狂潮，但是隨之而來(lái)的問(wèn)題之一就是開(kāi)發(fā)商逾期交房，且此種現(xiàn)象在商品房買賣糾紛中所占的比重一直高居不下。在商品房買賣中，我們經(jīng)常聽(tīng)到開(kāi)發(fā)商延期交房，但很多人不知道什么是延期交房，更不知道如何認(rèn)定開(kāi)發(fā)商延期交房。所謂延期交房是指開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按簽訂的合同內(nèi)容里約定的交房日期向購(gòu)房人交付房屋。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：保定某小區(qū)沒(méi)有建消防通道，開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有取得相關(guān)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，那么此時(shí)就可以視為開(kāi)發(fā)商未交房、逾期交房，購(gòu)房者有權(quán)拒收房屋。
那究竟怎樣的情形算是逾期交房，該怎么認(rèn)定呢？
一、延期交房的認(rèn)定
（一）正常延期交房
正常延期交付主要指由于施工延遲或者相關(guān)政府手續(xù)辦理延遲、市政配套延遲等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時(shí)間，購(gòu)房者給開(kāi)發(fā)商一定的寬限期，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間等待就可以收房。
（二）非正常延期交付
非正常延期交付主要指由于開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無(wú)法辦理等導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能或者短時(shí)間內(nèi)不能交付房屋的情形。比如：開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證、未取得竣工驗(yàn)收證明等原因而不能交房。原則上，出賣人不能在約定時(shí)間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下，不構(gòu)成延期交房：
1、因不可抗力對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響
根據(jù)《合同法》第一百十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人延期履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任”的規(guī)定，因不可抗力的出現(xiàn)對(duì)房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響，造成出賣人可能延期交房的，出賣人可因此部分或全部免除責(zé)任。但是，出賣人應(yīng)在合理時(shí)間內(nèi)對(duì)買受人及時(shí)履行通知義務(wù)，否則構(gòu)成延期交房。
2、因重大規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更對(duì)按時(shí)交付產(chǎn)生影響
如果在房屋建設(shè)過(guò)程中遇到政府主動(dòng)提起的規(guī)劃變更（如政府部門(mén)需要拓寬建設(shè)項(xiàng)目前的道路，要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離，為此，開(kāi)發(fā)商需要時(shí)間來(lái)對(duì)整個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改）

二、開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房怎么辦?
中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)認(rèn)為針對(duì)開(kāi)發(fā)商延遲交房，業(yè)主們可集結(jié)起來(lái)找開(kāi)發(fā)商討個(gè)說(shuō)法。眾所周知，人多力量大，在面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商時(shí)，單個(gè)業(yè)主的力量還是很小的，開(kāi)發(fā)商不會(huì)在心里重視此事，一般都是能拖就拖，一拖到底的消極態(tài)度，這不利于事情的解決。另外呢，無(wú)論從業(yè)主的個(gè)人能力還是其金錢、時(shí)間等成本的耗費(fèi)都是很大的，很有可能得不償失，所以此時(shí)我們可以將眾多的業(yè)主集合起來(lái)，通過(guò)選舉業(yè)主代表的方式找專人來(lái)操持這件事，將精力集中到此且用最低的成本或扥最大的效益。當(dāng)然，如果再借助法律將會(huì)起到事半功倍的效果。
根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。此外，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一、如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按期交房，業(yè)主可要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或者賠償損失，購(gòu)房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。催告之后超過(guò)三個(gè)月的，購(gòu)房者可要求開(kāi)發(fā)商解除合同。
第二、要追究開(kāi)發(fā)商的延期交房的相關(guān)責(zé)任首先需要經(jīng)過(guò)認(rèn)定確定開(kāi)發(fā)商的行為構(gòu)成了法律上面的延期交房才行，當(dāng)然也不排除開(kāi)發(fā)商以不可抗力為由主張自己不用承擔(dān)延期交房的責(zé)任，前提是開(kāi)發(fā)商能夠?qū)嶋H提供證據(jù)才可。
綜上所述，延期交房的情形并不只是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商延后交房的時(shí)間還包括因未取得相關(guān)的合格證明而視為未交房導(dǎo)致的延期交房的情形，所以，在我們對(duì)是否構(gòu)成延期交房有疑問(wèn)的時(shí)候，建議咨詢中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)專業(yè)的律師，可以更好地避免不必要的損失和維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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